Kiinteistön hankkiminen on suuri taloudellinen sijoitus, jonka kohteeseen tulee tutustua huolellisesti. Kiinteistön kauppaa koskevat asiakirjat tulee laatia täsmällisesti, määrämuotoja noudattaen. Yleiset sudenkuopat on hyvä tiedostaa etukäteen, ettei muodostu ikäviä yllätyksiä.

Miten kiinteistön kauppakirja tulee laatia?

Kiinteistön kauppa tulee tehdä määrämuodossa ollakseen pätevä. Pätevä kiinteistön kauppakirja on kirjallinen, kaupanvahvistajan vahvistama sekä allekirjoitettu myyjän ja ostajan tai näiden asiamiesten toimesta. Myyjän, ostajan ja kaupanvahvistajan on oltava läsnä yhtä aikaa kauppakirjaa vahvistaessa. Kauppakirjan tulee käydä ilmi vähintään:

• Luovutustarkoitus
• Luovutettava kiinteistö riittävän yksilöitynä
• Myyjä ja ostaja
• Kauppahinta tai muu vastike

Mikäli osa kauppahinnasta on sovittu maksettavaksi ns. mustana eli sitä ei ole merkitty kauppakirjaan, myyjällä ei ole oikeudellisia keinoja saada tätä osaa kauppahinnasta perityksi ostajalta.

Huomionarvoista on se, että kiinteistöä koskeva esisopimus on tehtävä samaa määrämuotoa noudattaen kuin itse varsinainen kauppakirja. Muussa tapauksessa se on pätemätön.

Miten myyjän vastuu pitäisi merkitä kauppakirjaan?

Myyjän vastuunrajoitukset tulee yksilöidä tarkasti. Tavallista on, että myyjä haluaa rajoittaa virhevastuutaan kiinteistöllä sijaitsevien käytettyjen rakennusten osalta. Useasti kauppakirjassa on erilaisia vakuutuksia, että ostaja on perehtynyt kaupan kohteeseen ja sen ominaisuuksiin, ennalta ja huolellisesti. Tämä ei kuitenkaan vielä ole tae siitä, että myöhemmiltä riitatilanteilta vältyttäisiin. Mikäli myyjä haluaa onnistuneesti rajoittaa virhevastuutaan, se tulee tehdä riittävän yksilöidysti ja varmistaa, että ostaja on aidosti ymmärtänyt asian. Liian ankarat ja yllättävät vastuunrajoitukset jäävät vaille oikeusvaikutuksia.

Kiinteistön hankkiminen ’yhteisiin nimiin’

Usein kiinteistö omistetaan yhdessä jonkun toisen henkilön kanssa.  Yhteisomistajiin ei sovelleta enemmistöperiaatetta eli päätökset kiinteistöön liittyvistä toimista, kuten myymisestä, on tehtävä yksimielisesti. Usein on myös niin, että kiinteistö on tarkoitettu hankittavaksi yhteiseksi, mutta jostain syystä sitä ei ilmene mistään. Tästä syystä yhteisestä hankkimistarkoituksesta on syytä ottaa maininta jo kauppakirjassa, jotta vältytään hankalilta näyttöongelmilta myöhemmässä vaiheessa.

Kaupanteon jälkeen tehtävät toimet

Ostajalla on lain edellyttämiä velvollisuuksia kiinteistön kaupan jälkeen. Näistä tärkeimmät ovat saannon kirjaaminen eli lainhuuto sekä mahdolliset kiinnitysten ja erityisten oikeuksien kirjaamiset.

Ostajan kannattaa hakea saannolleen mahdollisimman nopeasti lainhuutoa, koska tämä varmistaa hänen oikeutensa kiinteistöön esimerkiksi kaksoisluovutustilanteissa. Mitä nopeammin lainhuutoa hakee, sen parempi.  Lainhuutoa haetaan hakemuksella, joka toimitetaan kirjaamisviranomaiselle.  Lainhuutoa on haettava kuuden kuukauden kuluessa kiinteistön saannosta.

Purkavat ja lykkäävät ehdot

Myyjä haluaa yleensä varmuuden kauppahintasaatavalleen. Vakuusjärjestelyjä on erilaisia mutta yksi keino tähän on ottaa kauppakirjaan kauppaa lykkääviä tai sen purkavia ehtoja.  Jos myyjä haluaa käyttää muita kaupan purkuperusteita kuin mitä laissa on määritelty, tästä tulee olla nimenomainen maininta kauppakirjassa. Sama koskee myös omistuksenpidätystä myyjällä esimerkiksi siihen asti, kunnes kauppahinta on kokonaisuudessaan maksettu. Nämä ehdot ovat kuitenkin voimassa enintään viisi vuotta kaupantekopäivästä, luki kauppakirjassa mitä tahansa.  Mikäli näitä ehtoja ei ole kirjallisesti kauppakirjassa, ne ovat pätemättömiä.

Kauppakirjassa ei voida rajoittaa ostajan oikeutta luovuttaa kiinteistö edelleen mahdollisilla takaisinosto – ja lunastusehdoilla takaisin myyjälle tai hänen nimeämälleen henkilölle.

Kaupanteon merkitys

Monesti myyjän ja ostajan intressit ovat erilaiset ja tästä syystä riita-tilanteita syntyy. Asioista on mahdollista päästä sovintoon jossakin muodossa, mutta monesti riitaa puidaan oikeudessa saakka.

Riitatilanteilta voidaan välttyä jo kaupantekovaiheessa tekemällä kauppakirjasta riittävän kattava, yksityiskohtainen ja oikeudellisesti vedenpitävä. Asiantunteva lakimies osaa kiinteistön kaupassakin minimoida riidan syntymisen.