Piilevä virhe kiinteistön kaupassa

Kiinteistökaupan jälkeen ilmenevät piilevät virheet ovat hyvin yleisiä riidan kohteita kiinteistöjen kaupassa. Piilevä virhe käytännössä tarkoittaa sellaista kiinteistön virhettä, josta ostaja, eikä käytännössä myöskään myyjä, ole tienneet kauppaa tehtäessä. Piilevä virhe ilmenee kaupanteon jälkeen.

Kiinteistökaupassa piilevä virhe, eli myös niin kutsuttu salainen virhe tarkoittaa sitä, että myyjä ei kaupan tekohetkellä tiennyt eikä hänen olisi pitänytkään tietää virheestä. Myyjälle syntyy vastuu virheestä, vaikka myyjä olisi asianmukaisesti täyttänyt tiedonantovelvollisuutensa ja ostaja olisi vastaisuudessaan täyttänyt ennakkotarkastusvelvollisuutensa. Piilevät virheet eivät välttämättä tule esiin edes asiantuntijan tekemässä kuntotarkastuksessa. Salainen virhe on olemassa, jos kiinteistö poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta sekä muut olosuhteet huomioiden perustellusti edellyttää. Jotta kyse olisi piilevästä virheestä, täytyy sen olla merkittävä. Se, mikä kussakin tapauksessa katsotaan merkittäväksi virheeksi, arvioidaan tapauskohtaisesti ja yksilöllisesti. Arvioinnissa huomioidaan kauppahinta sekä muut olosuhteet suhteessa siihen, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan perustellusti odottaa.

Yleensä kiinteistön kunto tutkitaan ennen kauppaa tehdyssä kiinteistökaupan kuntotarkastuksessa. Kuntotarkastuksessa ilmenevät kiinteistön puutteet tai suoranaiset virheet tulevat ostajan tietoon ja jälkikäteen on tällöin vaikea näyttää, että tarkastuksessa ilmenneistä virheistä ei ole tiennyt. Usein on niin, että tarkastuksessa ei esimerkiksi avata rakenteita, jolloin osa virheistä jää piileviksi. Kuntotarkastus on harvoin, jos koskaan, sellainen, että myyjä pääsee kaikesta virhevastuustaan pois.

Kuntotarkastuksen vaikutus ostajan tietoisuuteen ei ole aina selvä. Usein raportissa mainitaan riskirakenteita, jotka eivät kuitenkaan tarkoita, että rakenne olisi jo vaurioitunut. Kauppakirjassa voidaan sulkea myyjän vastuu vaurioituneen rakenteen osalta, mutta vastuunrajoituksen pitää olla yksilöity. Pelkkä epäilys vauriosta tai todettu riskirakenne ei ole sellainen yksilöity tieto, jonka takia myyjä voisi vapautua maakaaren tai asuntokauppalain perusteella vastaamasta myöhemmin todetusta asunnon tai kiinteistön virheestä.

Mikäli ostajalle selviää jokin kiinteistön virhe, on siitä reklamoitava välittömästi myyjää. Reklamoinnin laiminlyöminen voi vaikuttaa myöhemmin siihen, onko ostajalla oikeutta vaatia virheen perusteella korvausta. Heti virheen selvittyä ei ole tarpeen esimerkiksi esittää jo valmista kustannusarviota tulevasta remontista tai tarkempia tutkimustuloksia vaikka homevaurioista. Alkuun riittää vain yksilöity ilmoitus myyjälle selvinneistä ongelmista, joihin palataan tarvittaessa myöhemmin. On myös tärkeää pitää myyjää ns. ajan tasalla tekeillä olevista tutkimuksista ja niiden edistymisistä.

Mikäli kiinteistökaupan jälkeen on ilmennyt jokin kiinteistössä oleva virhe, suosittelen ottamaan yhteyttä asiaan perehtyneeseen avustajaan. Toisaalta, mikäli olet myyjä, on tärkeää tietää omat oikeutensa ja velvollisuutensa esimerkiksi kiinteistön vaurioiden selvittelystä. Tärkeää on myös huomioida, että lähes aina osapuolien paras ratkaisu on päästä asiassa sovinnolliseen lopputulokseen pitkän ja kalliin oikeudenkäynnin välttämiseksi. Oikeanlaisten avustajien käyttö molemmilla osapuolilla yleensä helpottaa sovinnollisen ratkaisun löytymistä.

Laiha sopu on parempi kuin lihava riita.

Konkurssiuhkaisen maksukehotuksen paluu

Aiemmin marraskuussa 2020 juristimme Herman Saari kirjoitti blogiimme ajankohtaisen katsauksen koronan aiheuttamista väliaikaisista muutoksista konkurssilainsäädäntöömme. Blogissa kerrottiin, että velkojien käyttämä konkurssiuhkainen maksuvaatimus oli kielletty ensin

Lue lisää »

Piilevä virhe kiinteistön kaupassa

Kiinteistökaupan jälkeen ilmenevät piilevät virheet ovat hyvin yleisiä riidan kohteita kiinteistöjen kaupassa. Piilevä virhe käytännössä tarkoittaa sellaista kiinteistön virhettä, josta ostaja, eikä käytännössä myöskään myyjä,

Lue lisää »